《商品房延期交付通知书》可作为变更逾期交房违约金诉讼时效起算点的依据-19年福州中院改判案例评析-商品房预售合同纠纷24

时间:2022-10-23 04:15       来源: 蔡思斌律师团队        作者&编辑: 网络

改判要点:在《商品房延期交付通知书》中,公司已明确承诺在办理产权总登时按《商品房买卖合同》的约定支付延期交付违约金,故可以认定本案逾期交房违约金的诉讼时效自办理产权总登时起算

案情简介:

2011年3月18日,郑中山、罗玉与小白公司签订《商品房买卖合同》及其附件,合同第八条约定“小白公司应在2012年12月31日前将符合约定条件的商品房交付郑中山、罗玉使用”。第九条约定“逾期交房超过90日后,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,小白公司按日向郑中山、罗玉支付已付款万分之一的违约金,合同继续履行。”后郑中山、罗玉于2018年11月23日诉至法院,要求仁文建设有限公司赔偿逾期交房违约金。

审鼓楼法院观点

关于违约金的计算期间和金额,小白公司辩称郑中山、罗玉的部分诉请超过诉讼时效,郑中山、罗玉主张新闻媒体报道小白公司逾期交房事件可构成诉讼时效中断,对此一审法院认为,郑中山、罗玉关于诉讼时效问题的上述主张意见,无任何法律依据,一审法院不予采纳;郑中山、罗玉亦未提交其他证据证明本案存在诉讼时效中断的情形,故一审法院对小白公司的相应答辩意见予以采纳。小白公司对于郑中山、罗玉于2018年11月23日向一审法院提交诉讼材料及郑中山、罗玉与小白公司于2018年7月20日交房予以认可,一审法院对此予以确认。故小白公司应承担的逾期交房违约金应以人民币1336287元为基数,从2015年11月23日起,按照日万分之一标准计算至2018年7月20日止,具体金额应为:1336287元×1/10000×970天=129619.84元。

二审期间,郑中山、罗玉提交小白公司于2012年12月1日和2014年9月25日发出的《商品房延期交付通知书》两份作为新证据,二审法院另查明:2012年12月1日,小白公司向郑中山、罗玉发出《商品房延期交付通知书》,内容:“抱歉地通知您,您所购买的大儒世家·天澜I期(原厝南地块)因故需延迟交房,我司将在2014年9月30日前办理交房,届时将提前发出交房通知书,因延迟交房给您带来的不便深表歉意,我司将在您办理产权总登时按《商品房买卖合同》的约定支付延期交付违约金。”

二审福州中院观点:

根据小白公司向郑中山、罗玉发出的《商品房延期交付通知书》,小白公司已明确承诺在办理产权总登时按《商品房买卖合同》的约定支付延期交付违约金,故可以认定本案逾期交房违约金的诉讼时效自办理产权总登时起算。而小白公司至今未能提交证据证明讼争商品房所在地块已经办理了产权总登,且郑中山、罗玉起诉之时距办理产权总登之日已超过诉讼时效。因此,本案郑中山、罗玉起诉请求小白公司支付逾期交房违约金并未超过诉讼时效。综上,小白公司应承担的逾期交房违约金应以1336287元为基数,按日万分之一标准计算,自2013年1月1日起计至2018年7月20日止。

福州律师蔡思斌评析:

一、本案的主要焦点逾期交房违约金从何时起算诉讼时效?按照司法实践中的通说观点“当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效。”《民法总则》规定的一般债权请求权诉讼时效为三年,因此一审法院认定应自郑中山、罗玉向法院提交诉讼材料之日2018月11月23日往前推三年2015年11月23日前的逾期交房违约金已过诉讼时效。

二、本案改判的主要依据是二审过程中郑中山、罗玉提交的新证据《商品房延期交付通知书》,其中明确写明“我司将在您办理产权总登时按《商品房买卖合同》的约定支付延期交付违约金”,由此可推知小白公司应支付违约金的时间为“办理产权总登记时”,因此诉讼时效应当自小白公司“办理产权总登记时”起算。 

案例索引:(2019)闽01民终8526号,以上涉及人名均为化名。